已有住宅建筑电梯前室防火门可否由常闭式改成常开式

一、‌法律可行性分析‌

1. ‌《建筑设计防火规范》的适用性‌
   根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018年版）第6.5.1条，‌常开式防火门允许设置在人员通行频繁的区域‌（如住宅电梯前室），但需满足以下条件：

   • ‌火灾时自动关闭功能‌：通过消防联动控制系统实现火灾信号触发闭门器关闭‌；
   • ‌状态监控功能‌：门的状态（开启/关闭）需反馈至消防控制室‌。

   若原有设计为常闭式防火门，‌在满足上述技术条件的前提下，可申请改为常开式‌‌。

2. ‌《民法典》与物业管理规定‌

   • 改动涉及共有部分（如电梯前室）时，需经‌专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决业主的3/4同意‌‌；
   • 若改动影响其他业主权益（如占用疏散通道），可能违反《民法典》第272条“不得损害其他业主合法权益”的规定‌。

二、‌实施流程与要求‌

1. ‌技术方案申报‌

   • 委托具备消防设计资质的单位编制‌防火门改造方案‌，明确联动控制逻辑、闭门器选型及信号反馈方式‌；
   • 向属地住建部门或消防机构提交‌消防设计变更申请‌，附设计图纸、联动控制说明等材料‌。

2. ‌施工与验收‌

   • 施工需由具备消防设施工程专业承包资质的单位实施，确保闭门器、监控模块等符合《防火门监控器》GB29364标准‌；
   • 改造完成后，需通过‌消防验收备案‌，由消防部门核查联动关闭功能及状态反馈有效性‌。

三、‌法律风险提示‌

1. ‌擅自改动的后果‌

   • 若未履行审批程序，可能被认定为“擅自停用消防设施”，依据《消防法》第60条处以‌5000-5万元罚款（单位）或警告/500元以下罚款（个人）‌‌；
   • 因改动导致火灾时人员疏散受阻，相关责任人需承担‌民事赔偿甚至刑事责任‌‌。

2. ‌日常管理义务‌

   • 物业或业委会应加强巡查，防止常开式防火门被违规固定开启，否则仍可能被认定为“占用疏散通道”而受罚‌。

综合建议

1. ‌优先完善管理措施‌：通过增设警示标识、加强业主教育减少人为破坏常闭门行为‌；
2. ‌确需改造时‌：严格按规范要求完成设计审批、施工及验收流程，避免法律风险‌。

（注：属地消防部门对规范执行可能存在差异，建议提前咨询确认‌。）

建筑设计防火规范6.4.2条文解释

通向封闭楼梯间的门，正常情况下需采用乙级防火门。在实际使用过程中，楼梯间出入口的门常因采用常闭防火门而致闭门器经常损坏，使门无法在火灾时自动关闭。因此，对于有人员经常出入的楼梯间门，要尽量采用常开防火门。